Obowiązkowe przeglądy techniczne budynku — terminy i zakres (art. 62 Prawa budowlanego)

TL;DR

Wspólnota mieszkaniowa musi wykonywać:

• co najmniej raz w roku — przegląd instalacji (gaz, kominy, wentylacja, urządzenia chłodnicze, instalacje elektryczne i piorunochronne) zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 PB,
• co najmniej raz na 5 lat — pełen przegląd stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, art. 62 ust. 1 pkt 2 PB,
• w razie zdarzeń (powódź, pożar, wyładowanie atmosferyczne) — przegląd doraźny, art. 62 ust. 1 pkt 4 PB.

Za zaniedbanie — kara do 30 000 zł plus odpowiedzialność cywilna i karna.

1. Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (PB), art. 61 i 62, nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym.

Art. 61 PB — Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek wykonuje zarząd wspólnoty lub zarządca, do którego należy zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 UoWL).

2. Przegląd roczny (art. 62 ust. 1 pkt 1 PB)

Zakres: kontrola stanu technicznego elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i czynniki niszczące oraz instalacji:

a) Instalacje gazowe

• szczelność, sprawność, stan armatury, kotłów, podgrzewaczy,
• wykonuje osoba z uprawnieniami gazowymi (Świadectwo Kwalifikacyjne grupy 3 lub uprawnienia budowlane w specjalności sanitarnej).

b) Przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne)

• drożność, szczelność, sprawność ciągu,
• wykonuje mistrz kominiarski (uprawnienia kominiarskie) lub osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności sanitarnej.

c) Wentylacja mechaniczna

• działanie, czystość, sprawność,
• wykonuje osoba z uprawnieniami w specjalności sanitarnej.

d) Urządzenia chłodnicze (klimatyzacja, agregaty)

• stan techniczny, szczelność czynnika chłodniczego (przepisy F-gazowe).

e) Instalacje elektryczne i piorunochronne

• raz na 5 lat (od 2025 r. coroczne pomiary nie są wymagane dla budynków mieszkalnych poniżej określonych parametrów, ale pełna kontrola zostaje pięcioletnia — sprawdź aktualne brzmienie),
• wykonuje elektryk z świadectwem kwalifikacyjnym grupy 1.

3. Przegląd 5-letni (art. 62 ust. 1 pkt 2 PB)

Zakres: całościowa ocena stanu technicznego i przydatności do użytkowania, w tym:

• estetyka i utrzymanie otoczenia,
• elementy konstrukcyjne (fundamenty, ściany, dach, schody, stropy),
• elewacja,
• balkony, loggie, tarasy,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• instalacje wewnętrzne (wodno-kanalizacyjne, c.o., elektryczne),
• urządzenia służące ochronie środowiska (przyłącza, kanalizacja deszczowa).

Wykonuje osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (konstrukcyjno-budowlanej i instalacyjnej). Zwykle zlecane firmie zewnętrznej, która koordynuje branżystów.

4. Przegląd doraźny (art. 62 ust. 1 pkt 4 PB)

Wymagany niezwłocznie po wystąpieniu:

• silnych wiatrów,
• intensywnych opadów,
• wyładowań atmosferycznych,
• wstrząsów sejsmicznych,
• pożaru,
• powodzi,
• innych zdarzeń mogących mieć wpływ na stan techniczny.

Zakres: ocena uszkodzeń i ryzyka dalszego użytkowania.

5. Co MUSI znaleźć się w protokole

Protokół przeglądu — to dokument formalny, który zostanie sprawdzony przez Nadzór Budowlany w razie kontroli. Wymagane elementy:

1. data i miejsce kontroli,
2. dane obiektu (adres, nr ewidencyjny),
3. zakres czynności,
4. stwierdzony stan techniczny poszczególnych elementów (z opisem usterek),
5. zalecenia i terminy ich realizacji,
6. podpis i pieczęć osoby uprawnionej (z nr uprawnień),
7. załączniki: dokumentacja fotograficzna, pomiary.

Protokół przechowuje się w książce obiektu budowlanego (art. 64 PB).

6. Książka obiektu budowlanego (KOB)

Obowiązkowy dokument dla każdego budynku oddanego do użytkowania (poza wyjątkami — np. domami jednorodzinnymi). Zawiera:

• dane obiektu,
• protokoły przeglądów,
• wykaz remontów i konserwacji,
• zmiany w sposobie użytkowania,
• inne istotne zdarzenia.

Od 2023 r. KOB prowadzi się elektronicznie w systemie c-KOB (cyfrowa książka obiektu budowlanego). Wspólnoty istniejące mają określone terminy migracji — sprawdź aktualne przepisy GUNB.

7. Sankcje za brak przeglądu

Mandat (art. 93 pkt 8 PB)

Grzywna do 30 000 zł (lub do 500 zł w trybie mandatowym przez nadzór budowlany).

Odpowiedzialność cywilna

Jeżeli z powodu zaniedbania przeglądu dojdzie do szkody (np. zawalenie balkonu, eksplozja gazu) — wspólnota i osobiście członkowie zarządu odpowiadają z art. 415 KC. Polisa OC zwykle nie pokryje rażącego niedbalstwa.

Odpowiedzialność karna (art. 91a PB)

Art. 91a PB — Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

To przestępstwo, nie wykroczenie. Realne ryzyko dla zarządów, które ignorują problemy.

8. Częste pułapki

"Przegląd zrobił kolega bez uprawnień"

Protokół jest nieważny. W razie kontroli traktowany jest jak brak przeglądu. Zarząd ryzykuje sankcję pieniężną i osobistą odpowiedzialność.

"Mam protokół, ale nie zrealizowałem zaleceń"

Zalecenia z protokołu są wiążące dla zarządcy. Brak ich realizacji w terminie = naruszenie obowiązku utrzymania obiektu. W razie szkody — bezpośrednia odpowiedzialność.

"Tylko mieszkam — to nie moja sprawa"

Właściciel lokalu nie odpowiada osobiście za przeglądy, ale partycypuje w kosztach poprzez zaliczki na koszty zarządu. Jeśli zaliczki są zbyt niskie, by sfinansować przeglądy — należy podnieść stawkę uchwałą.

"Wspólnota nie ma KOB"

Trzeba ją założyć niezwłocznie (od 2023 — elektronicznie w c-KOB). Brak KOB jest sankcjonowany odrębnie.

9. Koszty przeglądów — orientacyjnie (2025/2026)

Te koszty muszą być uwzględnione w planie gospodarczym wspólnoty.

Podsumowanie

• Roczny i 5-letni przegląd są obowiązkowe.
• Wykonuje osoba z uprawnieniami — protokół musi być podpisany i opieczętowany.
• Protokoły do KOB, zalecenia do realizacji.
• Sankcje: mandat 30 000 zł, odpowiedzialność cywilna i karna.
• Koszt przewidzieć w planie gospodarczym; uwzględnij narastające ceny.

Potrzebujesz harmonogramu przeglądów dla swojego budynku albo wzoru zlecenia? Zapytaj w naszym czacie — przygotujemy plan.