Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej — kiedy możliwa, procedura

TL;DR

• Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej uchwałą jest niemożliwa. Wspólnota powstaje z mocy prawa (art. 6 UoWL) i trwa tak długo, jak trwa odrębna własność lokali.
• Dopóki istnieją wyodrębnione lokale, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 UoWL) — zwykłe narzędzie z art. 210 KC jest zablokowane.
• Wspólnota przestaje istnieć dopiero, gdy ustaje odrębna własność lokali: skupienie wszystkich lokali w jednym ręku i zniesienie wyodrębnienia, umowa wszystkich właścicieli u notariusza albo fizyczne zniknięcie budynku.
• „Mała wspólnota” (art. 19 UoWL), zmiana zarządcy czy przejście na zarząd umowny (art. 18 UoWL) to nie likwidacja — wspólnota dalej istnieje.
• Po ustaniu wspólnoty trzeba ją rozliczyć: spłacić długi (art. 17 UoWL), ściągnąć zaległości, podzielić fundusz remontowy według udziałów, zamknąć rachunek i wyrejestrować podmiot w urzędzie skarbowym i GUS.

1. Dlaczego nie da się „rozwiązać” wspólnoty mieszkaniowej

Pytanie o likwidację wspólnoty mieszkaniowej pada zwykle w dwóch sytuacjach: w małym budynku, w którym sąsiedzi mają dość formalności, albo w kamienicy, którą inwestor skupuje lokal po lokalu. W obu przypadkach odpowiedź zaczyna się tak samo — wspólnota nie jest stowarzyszeniem ani spółką, do której się przystępuje i z której można się wypisać.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. — art. 6 UoWL

Z tego przepisu wynikają trzy praktyczne wnioski:

1. Wspólnota powstaje automatycznie — w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu. Nikt jej nie zakłada, nie trzeba aktu założycielskiego ani wpisu do KRS.
2. Członkostwo jest przymusowe — każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty, czy tego chce, czy nie.
3. Wspólnota nie ma „trybu likwidacji” — ustawa o własności lokali w ogóle nie przewiduje rozwiązania wspólnoty uchwałą, upadłości ani postępowania likwidacyjnego na wzór spółek. Wspólnota znika z mocy prawa dokładnie w tym momencie, w którym znika stan, który ją utworzył.

Uchwała o likwidacji wspólnoty — co z nią?

Jeżeli właściciele mimo to przegłosują „uchwałę o rozwiązaniu wspólnoty”, taka uchwała nie wywoła żadnego skutku. Wspólnota dalej będzie istnieć, zarząd dalej będzie musiał prowadzić ewidencję i zwoływać coroczne zebranie, a każdy właściciel będzie mógł zaskarżyć taką uchwałę jako niezgodną z prawem. Jest to klasyczny przykład uchwały podjętej w sprawie, o której właściciele nie mają kompetencji decydować.

2. Blokada z art. 3 ust. 1 UoWL — nie znosisz współwłasności „na żądanie”

W zwykłej współwłasności (np. dwoje rodzeństwa dziedziczy działkę) każdy współwłaściciel może w każdej chwili zażądać jej zniesienia:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. — art. 210 § 1 KC

We wspólnocie mieszkaniowej ten mechanizm jest wyłączony:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. — art. 3 ust. 1 UoWL

Udział w gruncie, dachu, klatce schodowej czy instalacjach (art. 3 ust. 2 UoWL) jest „przyklejony” do lokalu. Nie sprzedasz go osobno, nie zrzekniesz się go i nie podzielisz nieruchomości wspólnej sądownie. To dlatego nie możesz też „wystąpić” ze wspólnoty — przestajesz być jej członkiem dopiero wtedy, gdy przestajesz być właścicielem lokalu.

Wspólnota nie może też pozbyć się niechcianego członka inaczej niż przez drastyczną procedurę z art. 16 ust. 1 UoWL, czyli powództwo o sprzedaż lokalu w drodze licytacji przy długotrwałych zaległościach lub rażącym naruszaniu porządku domowego. To jednak wymiana właściciela, a nie likwidacja wspólnoty.

3. Kiedy wspólnota mieszkaniowa naprawdę przestaje istnieć

Skoro wspólnota trwa tak długo, jak trwa odrębna własność lokali, to jej koniec wymaga ustania odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości. W praktyce dochodzi do tego w kilku scenariuszach.

3.1. Jeden właściciel skupuje wszystkie lokale

Najczęstszy przypadek: inwestor odkupuje kolejne mieszkania w kamienicy, bo planuje gruntowną przebudowę albo hotel. Samo skupienie wszystkich lokali w jednym ręku nie kończy jeszcze automatycznie odrębnej własności — w księgach wieczystych dalej figurują osobne lokale. Właściciel może jednak złożyć u notariusza oświadczenie o zniesieniu odrębnej własności lokali, które jest „lustrzanym odbiciem” ich ustanowienia. Skoro ustanowienie odrębnej własności wymaga aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 UoWL), to również jej zniesienie przeprowadza się u notariusza i ujawnia w księdze wieczystej.

3.2. Umowa wszystkich właścicieli lokali

Teoretycznie wszyscy właściciele mogą wspólnie, w formie aktu notarialnego, znieść odrębną własność swoich lokali i przekształcić budynek w zwykłą współwłasność ułamkową. Wymaga to jednomyślności — tak samo jak każde rozporządzenie rzeczą wspólną:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. — art. 199 KC

W praktyce barierą są banki: jeśli którykolwiek lokal jest obciążony hipoteką, notariusz i sąd wieczystoksięgowy będą wymagać uregulowania losu tego zabezpieczenia (spłaty, zgody wierzyciela lub przeniesienia hipoteki na udział). W budynku z kilkunastoma kredytami hipotecznymi jest to w zasadzie nierealne.

3.3. Połączenie lokali

Jeżeli w małym budynku właściciel kupuje sąsiednie mieszkania i chce je połączyć, potrzebuje zgody pozostałych właścicieli wyrażonej w uchwale (art. 22 ust. 4 UoWL). Dopóki w budynku pozostają co najmniej dwa odrębne lokale, wspólnota istnieje — zmienia się co najwyżej liczba jej członków.

3.4. Zniszczenie lub rozbiórka budynku

Gdy budynek przestaje fizycznie istnieć (pożar, katastrofa budowlana, rozbiórka), nie ma już lokali, które mogłyby stanowić odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 2 ust. 1 UoWL. Odrębna własność wygasa, a dotychczasowi właściciele zostają współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych.

3.5. Podział nieruchomości z kilkoma budynkami

Szczególny przypadek dotyczy osiedli, w których kilka budynków stoi na jednej działce. Współwłaściciele mogą dokonać jej podziału na kilka działek budowlanych (art. 5 ust. 2 UoWL), a decyzja o zgodzie na taki podział wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 UoWL). Dotychczasowa wspólnota przestaje wtedy istnieć w dotychczasowym kształcie, a w jej miejsce powstają nowe wspólnoty dla poszczególnych nieruchomości — każda z własnym zarządem, rachunkiem i numerami w rejestrach.

4. Co nie jest likwidacją wspólnoty — najczęstsze nieporozumienia

Mała wspólnota a likwidacja

Właściciele małych budynków często mylą „przejście na Kodeks cywilny” z likwidacją. Przepis jest jasny:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. — art. 19 UoWL

Zmienia się tryb podejmowania decyzji (np. czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich — art. 199 KC), ale wspólnota jako podmiot istnieje dalej: ma NIP, może mieć rachunek, zawierać umowy z dostawcami i być pozwana.

5. Jak rozliczyć wspólnotę, która przestała istnieć

Ponieważ ustawa milczy o procedurze likwidacyjnej, w praktyce przeprowadza się czynności likwidacyjne — porządkujące rozrachunki na zewnątrz i wewnątrz. Najlepiej zaplanować je jeszcze przed aktem notarialnym, póki zarząd ma umocowanie do działania.

5.1. Długi wspólnoty

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. — art. 17 UoWL

Ustanie wspólnoty nie kasuje jej zobowiązań. Faktury za energię, wodę, wywóz odpadów, kredyt remontowy czy wynagrodzenie zarządcy trzeba spłacić. Jeżeli środków wspólnoty zabraknie, wierzyciel może dochodzić należności od właścicieli — każdego w części odpowiadającej jego udziałowi.

Przykład: wspólnota ma 40 000 zł niespłaconego kredytu na termomodernizację. Twój udział w nieruchomości wspólnej to 8%. Jeżeli majątek wspólnoty nie wystarczy, odpowiadasz do kwoty 3 200 zł.

5.2. Zaległości właścicieli

Zarząd powinien przed końcem ściągnąć zaległe zaliczki i wyrównać wynik rozliczenia rocznego. Kto zalega, zostanie z tym obciążony w ostatecznym podziale — jego dług po prostu pomniejszy przypadającą mu część nadwyżki.

5.3. Fundusz remontowy i saldo rachunku

Pieniądze na rachunku wspólnoty (także te nazywane „funduszem remontowym”) są majątkiem wspólnoty, a nie lokatą poszczególnych właścicieli. Najpierw służą spłacie zobowiązań. Nadwyżkę dzieli się między właścicieli według udziałów, analogicznie do reguły z art. 12 ust. 2 UoWL:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Przykład: po spłacie wszystkich faktur na rachunku zostaje 120 000 zł. Właściciel z udziałem 5% otrzymuje 6 000 zł — niezależnie od tego, ile sam wpłacił na fundusz przez lata. Jeżeli właściciele chcą innego klucza (np. według faktycznych wpłat), powinni ustalić go w umowie zawieranej przy zniesieniu odrębnej własności.

5.4. Dokumentacja, rachunek, rejestry

• Sprawozdanie końcowe — zarząd przedstawia rozliczenie za okres do dnia ustania wspólnoty, na podstawie ewidencji prowadzonej zgodnie z art. 29 ust. 1 UoWL.
• Dokumentacja techniczna budynku — zarząd przechowuje ją na podstawie art. 29 ust. 1b UoWL; trzeba ją protokolarnie przekazać właścicielowi (lub współwłaścicielom) nieruchomości.
• Umowy z dostawcami — wypowiedzieć lub przenieść na nowego właściciela budynku.
• Rachunek bankowy — zamknąć po rozliczeniu ostatnich płatności i wypłacie nadwyżki.
• Urząd skarbowy i GUS — złożyć zgłoszenie aktualizacyjne o zakończeniu działalności, ostatnie deklaracje podatkowe (np. CIT za ostatni okres) oraz wniosek o wykreślenie z rejestru REGON.

W praktyce dobrze jest uchwałą (jeszcze przed ustaniem wspólnoty) wskazać osobę lub biuro rachunkowe odpowiedzialne za te czynności — po zniesieniu odrębnej własności zarząd traci umocowanie, a rozliczenia prowadzą już sami właściciele.

6. Co po ustaniu wspólnoty — zwykła współwłasność

Gdy odrębna własność lokali ustaje, znika też blokada z art. 3 ust. 1 UoWL. Dotychczasowi właściciele lokali stają się współwłaścicielami całej nieruchomości w częściach ułamkowych i stosują wprost przepisy Kodeksu cywilnego. Od tej chwili każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 KC), a sąd ma do wyboru:

• podział fizyczny — jeśli nie jest sprzeczny z prawem i przeznaczeniem rzeczy (art. 211 KC); w przypadku budynku wielolokalowego może to oznaczać ponowne wyodrębnienie lokali,
• przyznanie całości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż nieruchomości i podział ceny (art. 212 § 2 KC).

Spłaty sąd może rozłożyć na raty, ale łącznie na nie dłużej niż 10 lat (art. 212 § 3 KC). Warto o tym pamiętać, zanim zgodzisz się na zniesienie odrębnej własności — tracisz samodzielny lokal z własną księgą wieczystą, a zyskujesz udział, o którego losie może decydować sąd.

7. Praktyczna ścieżka

1. Ustal cel. Jeśli chodzi o mniej formalności — rozważ powierzenie zarządu firmie (art. 18 UoWL) zamiast „likwidacji”. Jeśli o konsolidację własności — przygotuj plan skupu lokali.
2. Sprawdź księgi wieczyste wszystkich lokali: hipoteki, służebności, roszczenia. Bez ich uregulowania notariusz nie przeprowadzi zniesienia odrębnej własności.
3. Zrób bilans wspólnoty: saldo rachunków, zobowiązania, zaległości właścicieli, umowy w toku.
4. Podejmij uchwały porządkowe: kto rozlicza wspólnotę po jej ustaniu, jaki klucz podziału nadwyżki, komu przekazać dokumentację.
5. Akt notarialny i wpisy w księgach wieczystych — dopiero od tej chwili wspólnota przestaje istnieć.
6. Czynności likwidacyjne: spłata długów, wypłata nadwyżki według udziałów, zamknięcie rachunku, wyrejestrowanie w urzędzie skarbowym i GUS.

Jeżeli zastanawiasz się, czy w Twoim budynku likwidacja wspólnoty mieszkaniowej jest w ogóle realna, albo jak rozliczyć fundusz remontowy przy sprzedaży kamienicy jednemu inwestorowi — opisz sytuację asystentowi NostraCasa, a dostaniesz odpowiedź opartą na konkretnych przepisach.